万科第1个养老地产项目

　4月27日，万科地产第一个养老地产项目——位于杭州良渚文化村的随园嘉树举行媒体见面会，伴随着产品介绍的，是各种有关养老地产的争议，再一次透露出养老地产尚待市场检验的真实处境。  

　　一方面是养老地产已在市场开始扎堆出现，包括万科这样的地产巨头都在准备推盘;另一方面，养老地产市场仍然是一个“预测”中的市场。  

　　定位——卖产品还是卖服务

　　设想一个画面： 某日上午11时，住户杨老先生进了自家房门，插卡取电。同时，小区管理中心的监控系统自动记录：杨老先生到家了。6个小时后，也就是下午5时，安装在家里的红外检测设备发现，在这个连续的时间段内，杨老先生没有去过一趟洗手间。这绝对是异常。  

　　小区管理中心的监控系统根据红外检测设备发出的信息，向管理中心工作人员发出警报：杨老先生可能有意外!  

　　管理中心的管家们根据系统自动弹出的信息提示，得知杨老先生的病史、性格、家人、兴趣等情况。根据这些已知信息，管家们一边向相关的医生和家人通报并要求做好准备，一边立即上门查看，以免发生意外。  

　　这就是随园嘉树向媒体展示的一个“不活动通知”项目。它既是一个硬件设备，又是一项服务内容。  

　　万科卖的这个项目，究竟是房地产产品，还是养老服务;亦或都是?  

　　其实，这个定位，就连万科自己都没能做出取舍。杭州万科助理总经理宗卫国在回顾整个探索过程时说，一开始，万科也仅仅将养老地产当作一个产品在设计，但到了后来，发现服务更重要，于是调整了设计思路。  

　　项目管理团队的宣示承认，养老地产行业才起步，未来中国养老地产是基于服务的产品，还是基于产品的服务?到现在也没有定论。但对万科来讲，这个问题已有了解决方案：产品和服务同样重要。万科想要提供全面退休生活解决方案。  

　　最终的模式很可能是：前期卖房，后续卖服务，即作老年住户的管家。在规划的服务项目中，管家连打麻将的时间也要管。住户如果要去打麻将，需要提前预约，这样系统可以帮助解决三缺一的问题，同时控制老人的活动时间，以免久坐。  

　　市场——在憧憬与谨慎之间

　　虽然开发养老地产的想法自万科进入杭州市场时就有，但从实际操作来看，那仅仅只是一个想法，离实际操作还很远。  

　　随园嘉树项目的操作团队相当年轻，且缺乏老年工作背景。为了解老年人的需求，最大胆的做法，是派一位当年26岁的姑娘入住养老院，近距离了解老年人的需求，还对部分杭州老年人作了社会调查。  

　　正如宗卫国所说，随园嘉树“八年磨一剑”，可见其审慎。从设想到做成产品，用掉了八年时间。这一拖，一个本来只有40年产权的项目，现在只剩30多年了。 

　　以至于有媒体发出疑问：万科作普通住宅也可以，为什么要介入到老年地产项目中?是否有甘愿冒险、多此一举的成分?

　　对此，宗卫国的回答留有余地：美国市场如何之好，大约有15%-20%的房地产交易案是老年地产，但中国的老年房地产市场如何，仍待检验。

　　不过，养老地产是近几年的热门。过去的十年中，中国的老龄化程度进一步加深，杭州、上海更甚。这个演变过程，与万科当初的打算“不谋而合”。

　　中国人口特殊的4-2-1的家庭结构，导致家庭养老比例必然下降。但根据国家“十二五”规划，仍有96%的人是居家养老。因此，万科“愿成为专业服务提供商”，并从这个项目来观察，看养老产品和服务市场能做多大。  

　　宗卫国说，中国人的财富积累到现在，市场会不断被创造出来，不久的将来，会明确出现人口和社会演化和趋势。20年前，谁能想到中国房地产市场的今天?  

　　客户——能否接受日式产品与台式服务的嫁接

　　随园嘉树项目起步时，即向日本开发商学习，“最早是一个技术问题”，即在舒适的空间和设施上，如何方便老年住户。花了大量时间走访、研究老龄化程度很高的日本。  

　　其实，随园嘉树项目最早的设计单位也是日本的。  

　　掌握了技术和设备以后，才发现问题并未解决，而是才开始。  

　　2011年，操作团队在台湾时第一次接触联合国大会通过的独立、参与、照顾、自我充实和尊严五大照护原则，成为项目探索的里程碑。台湾更讲究服务理念、服务内容，以及丰富生活的规划，而非房子、配套而已。“老年人需要什么，如何有尊严，要提供退休生活解决方案。”  

　　“所知越多、未知越多。”宗卫国表示，在这个过程中，开发团队不断地颠覆自己、重构理念。比如感应灯，最先在卫生间也使用了。但后来发现，感应灯是有时间的，而住户在卫生间的时间，一般都超过了感应灯的亮灯时间。因此，最后在卫生间没有使用这个技术。  

　　有人在做产品说明时表示，养老地产要关照长者的身、心、灵，即要有信仰、尊严，要沉淀对生命的思考。在产品和服务中，均要贯彻五大照护原则。  

　　当然，谁都清楚，到今日为止，基于产品、社会、生活习惯等的特殊性，中国老年人最愿意养老的方式究竟是什么，也许连老年人自己也不清楚，谁也没有答案。  

　　比如，随园嘉树卧室的分床设计，假定老夫妻要分床睡、以免影响睡眠质量，但这个理念，能否为中国老年人所接受?一切，马上将水落石出。  

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